■前言
清城西门塘片为清城城郊，随着多年来规划的“完美、浩大”的飞来湖规划的热炒，西门塘片的房地产市场呈现出勃勃生气，多盘齐发，是否更近飞来湖更是几个楼盘互相打击的重要手段。西门塘片大盘——慧峰豪庭携香港背景在此片区更为瞩目。而更声动全城的无疑是其暗中宣传的3000元/平方米的“天价单价”，价格还没有公开就引起一片哇然。就此开盘价格，本人将以个人微薄的熟悉谈谈个人的见解。

■区域大盘的情况
作为区域性的大盘，慧峰豪庭由香港资金慧峰房地产公司进行开发，建筑公司由享有盛誉的中国建筑承建，相信建筑质量是可靠的。该盘占地37108.78平方米，总建筑面积约16万平方米，整个小区的建筑包括七座塔式高层和一个联排小高层。住宅最高27层，最低12层。2006年底正式动工。预计2008年底全部封顶。该项目号称距离飞来湖只有“80米”的距离，此距离则十分令人诧异，不知道其如何计算得出如此之近的距离，本人在规划图上计算一段时间都不得其解。慧峰房地产公司在清远总共有两块地，另一块位于飞来湖边（不知道是那个边了），总建筑面积达30万方。慧峰豪庭为公司在清远的第一个项目，任重道远。

■惊人天价——3000元/方
作为西门塘，甚至旧城（除河边），面对开出的3000元单价，对于任何人来说均觉得讶然，似乎3000元的价格应该是新城区域的价格，而不应该出现在旧城区域。然而慧峰豪庭销售中心给出的参考价3000元/方又作何种解释？旧城平均单价由能否突破3000元的大关。作为片区价值，慧峰豪庭开出的天价无疑是吓人的，但是又是聪明的。在西门塘区域，现时存在新盘三个，分别是16万方的“慧峰豪庭”，小社区“西环雅苑”及雍华庭。“西环雅苑”及“雍华庭”的平均单价均在2300元左右，作为区域性大盘，大其余两盘数倍的“慧峰豪庭”以其规模优势是否值得比其余两盘高出700元以上的单价呢？溢价700元市民又是否接受呢？无疑在现时的价值因素评估中，慧峰豪庭3000元/方的”天价“是不被片区客户乐意接受的。

■营销为王，策略为先，高开低走
针对“慧峰豪庭”3000元的单价，本人更多的认为是起其营销策略在作怪。主要原因在于区域房地产市场价值在市民心中预期在2000多元的水平，“慧峰豪庭”根据其价格策略通过宣传3000元的高单价，拉升区域房地产市场的心理价格，从而使区域内各项目纷纷升价，在拉升心理价格的过程中，有效的拉近其大部分楼栋的25层的成本劣势造成的购买抗力（区域内基本为11层小高层）。“慧峰豪庭”在公布3000元单价后的一段时间内，客户会大量接受3000元左右的心理价格，认为3000元左右也可以接受如此大盘，然后带着此价格预期，慧峰豪庭开盘会用比3000元更低的价格，比如2500元（销售其东西向小高层）爆发性的公开，这样客户心理价格一下拉暴，会出现觉得便宜的心理感觉，从而疯狂购买，打破客户的心理底线。接着加推25层的高层，快速拉升价格至3000元，使客户感觉项目升值潜力巨大，即买即升值！！
如此价格策略的控制下，慧峰豪庭的销售会出现一个崭新的局面，当然在这个过程中，项目的质素及配套必须让客户觉得是值得购买的。

慧峰豪庭效果图见博客

房托？

本人只是以事论事，作为一名策划人，闲来无事开个博客写点酸文，做个地产剑客而已。

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