我国楼市是一种气球式发展状态，具有良好的宏观经济基本面，也有投机炒作的负面因素。因此草率地说中国楼市泡沫很大是不准确的表现，也是对经济现象一种窠臼的表达方式。

泡沫经济误区

　　楼市泡沫论从2004年起就没有消停过，而且一波声浪高过一波。最近，也就是6月12日，房地产“领袖”、万科董事长王石再次抛出楼市泡沫论，犹如一颗重磅炸弹，狠狠地击中些微沉寂的楼市。王石表示，中国房价涨得太快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂。

　　其实，从王石的这段表述中就可以发现破绽，也是王石和其他泡沫论者最大的误区所在。中国房价涨得太快，持续时间很长，这恰好不是泡沫经济的特征，而是另一种经济形式——气球经济的表象。关于气球经济，大家都很陌生，因为在经济学领域几乎看不到这个词汇，这是我针对泡沫经济而首次提出来的一个经济学概念。气球经济与泡沫经济有很多相同之处，却也有完全不同之处。

　　泡沫容易形成，更容易破裂，几乎是完全没有受压能力，只要是泡沫就一定会破灭。而气球从膨胀到破灭，有一个持续的过程，受外界因素影响比较明显，而且实际上，很多气球不一定会破灭，大部分是慢慢漏气瘪了，还有的是人为弄破，比如挤压、踩踏、针刺……。

　　我们不妨来看看历史上历次著名的泡沫经济，都是一种持续时间非常短的猛涨猛跌的经济现象。但是我国房价从2003年开始猛涨，直到现在还在快速上涨，未来一段时间还将依然保持上升趋势，长达5年之久，这基本上不是泡沫经济的时间周期，而是我认为的气球经济的时间周期。

　　相对泡沫经济，气球经济则显得更加理性，其形成条件包含宏观经济基本面的高速增长、供不应求关系的偏紧、投资者与投机者的热情参与等。气球经济与气球本身一样，不一定会破灭，如果能够及时增加气球的安全边际、吹气人停止无节制的吹气等。

　　这时候，再来看看我们中国的楼市问题。第一，中国经济持续高速增长，GDP增长率常年在9左右，2006年达10.5以上。第二，中国城市化进程的加速，大量人口涌入城市，长期以来，城市住房处于供不应求的偏紧状态。第三，中国储蓄高达14万亿元，而国内投资渠道明显不足，导致大量资金进入楼市。以上三点是目前我国房价高涨的核心要素，也是房价可以持续上涨的关键所在。而楼市中存在的投机行为、房地产商与地方政府的利益勾结以及我国住房供应结构的失衡等因素则是房价快速上涨的辅助性因素。

气球经济破灭危害更大

　　气球经济由于形成过程持续的时间比较长，各种社会矛盾深深地渗透到经济矛盾之中，破灭之后，不仅经济会完全崩溃，社会体系也会发生巨大的裂变。

　　因此，气球经济主导下的我国楼市，虽然是一个乐观的状态，但如果继续任由我国楼市这只气球继续高速膨胀，超越其安全边际而轰然破裂的话，这个后果并不比泡沫经济下的房地产市场乐观。

　　目前，我国楼市的核心问题是如何控制楼市气球的膨胀速度以及增加楼市气球的安全边际，只有同时做到这两点，才有可能避免我国楼市气球的破灭。控制楼市气球的膨胀速度，一是增加土地供应；二是改善住房供应结构(尤其要完善廉租房制度)；三是打击官商勾结，消除楼市腐败；四是加速农村经济发展，分流城镇住房人口。至于增加楼市气球的安全边际，主要是规范房地产市场，建立相对完善的市场机制，比如取消预售制度、建立房价信息披露体制等。

　　总体上来说，我国楼市是一种气球式发展状态，具有良好的宏观经济基本面，也有投机炒作的负面因素。因此草率地说中国楼市泡沫很大是不准确的表现，也是对经济现象一种窠臼的表达方式。但我们也要充分地意识到我国楼市气球经济的危害性，有效避免楼市气球的破灭。（乐耀辉）