买房攻略

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<divtwffan="done"><imgonload="pic_width(this)"src="img2008/121173675800.jpg"border="0"twffan="done"></div><divtwffan="done"> </div><divtwffan="done"><fontcolor="#009900">寶ＰＳ：此攻略分為七大步，希望對剛刚要買房的朋友們有些幫助：）</div><divtwffan="done"> </div><divtwffan="done"> </div><divtwffan="done"> </div><divtwffan="done"><fontstyle="FONT-SIZE:18px"color="#FF0000">第一步：做足准备工作</div><divtwffan="done"> </div><divtwffan="done"> 一、学会理财</div><ptwffan="done">要买房，钱就不能大手大脚的花了！面对房子这高达几十万元的高额消费品，工薪阶层的你，需要好好计划一下自己的收入支出，为不久的幸福美屋打好经济基础。<ptwffan="done"> <ptwffan="done"> <ptwffan="done">　　买房首付款的积累     要买房，钱就不能大手大脚的花了！面对房子这达几十万元的高额消费品，工薪阶层的你，需要好好计划一下自己的收入支出，为不久的幸福美屋打好经济基础。          理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。       买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。  <divtwffan="done">二、买房常识的学习 </div><divtwffan="done"> <fontstyle="FONT-SIZE:18px">     学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。</div><divtwffan="done"> </div><divtwffan="done"><imgonload="pic_width(this)"title="点击看大图"src="img2008/121173675801.jpg"border="0"><pstyle="FONT-SIZE:14px"><fontface="TimesNewRoman"><pstyle="FONT-SIZE:14px"><fontcolor="#0000FF"><imgonload="pic_width(this)"title="点击看大图"src="img2008/121173675802.jpg"border="0"><pstyle="FONT-SIZE:14px"> <pstyle="FONT-SIZE:14px"> <fontcolor="#7A0085">壹：<fontcolor="#FF0066">版面奖励通告｜<fontcolor="#7A0085">贰：<fontcolor="#000000">地产论语｜<fontcolor="#7A0085">叁：<fontcolor="#000000">合同样本｜<fontcolor="#7A0085">肆：<fontcolor="#000000">图说建筑｜<fontcolor="#7A0085">伍：<fontcolor="#000000">大话拆迁｜<fontcolor="#7A0085">陆：<fontcolor="#000000">八卦地产　</div> <fontstyle="FONT-SIZE:24px"color="#FF0000">第二步：作好规划，切勿花钱受累 <fontstyle="FONT-SIZE:16px">首先，明确购房目的，工作第一，居住第一，还是投资第一？<fontstyle="FONT-SIZE:16px">其次，明确购房资金准备程度，这笔资金的数额，决定了在以后买房中的一切重要行为。 <fontstyle="FONT-SIZE:16px">买总价多少钱的房子？面积要多大？打算向银行借多少钱？月供可以承受多少？打算供多少年？这些都是在选房前必须共同做好的功课。 <fontstyle="FONT-SIZE:16px">量力而行，明智计划，切勿用尽积蓄还负债累累；  <fontstyle="FONT-SIZE:16px">选择合适的还款方式； 贷款还款方式包括： 一、一次还本付息法 　　现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下： 到期一次还本付息额=贷款本金×［1 年利率（）］（贷款期为一年） 到期一次还本付息额=贷款本金×［1 月利率（‰）×贷款期（月）］（贷款期不到一年） 其中：月利率=年利率÷12 如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为： 10000元×［1 （4.14÷12月）×7月］=10241.5元 三、等额本金还款法 等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。其计算公式如下： 　　每季还款额=贷款本金÷贷款期季数（本金-已归还本金累计额）×季利率 　　如以贷款20万元，贷款期为10年，为例： 　　每季等额归还本金：200000÷（10×4）=5000元 　　第一个季度利息：200000×（5.58÷4）=2790元 　　则第一个季度还款额为5000 2790=7790元； 　　第二个季度利息：（200000-5000×1）×（5.58÷4）=2720元 　　则第二个季度还款额为5000 2720=7720元 　　…… 　　第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.58÷4）=69.75元 　　则第40个季度（最后一期）的还款额为5000 69.75=5069.75元 　　由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。 　　该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。 <fontstyle="FONT-SIZE:24px"color="#FF0000">第三步：明确目标，耐心选房 选房时应注意： 如果是夫妻买房，应综合考虑夫妻双方的工作地址，购房地段的选择中应尽量满足双方上班的顺畅程度； 查阅相关资料了解选定区域的<strongclass="STYLE1">城市规划以及房产增值潜力，尤其是未来的交通规划一定要慎重考察；  向身边专业人士或专业顾问机构咨询区域相关信息； 通过各种途径了解选定区域正在销售的房产项目或即将上市销售的房产项目； 电话咨询选定项目的<strongclass="STYLE1">价格、具体位置、户型等信息，做好各选定项目之间的对比，选定目标项目； <fontstyle="FONT-SIZE:24px"color="#FF0000">第四步，实地考察 实地考察是购房中最为重要的一环。 在这一环节中要注意： 不要一味相信售楼人员提供的信息，一定要做到眼见为实。 例如： 到公交站、地铁站的距离要亲自步行测量； 如果自己拥有私车，一定要对自家车路线进行实地勘测； 选中的楼盘最好为主体结构已经完工的项目； 如有条件最好去自己看中的楼盘亲自感受。也可以参加各网站的看房团，大家一起去看房，有个商量，也有底气。 <fontstyle="FONT-SIZE:24px"color="#FF0000">第五步，签订认购书 经过了实地考察，确定自己准备购买的楼盘，最好不要当天就急于签订认购书，千万先回家冷静分析，多咨询一下身边的专业人士再作出购买决定。 签订认购书的同时要保留好购房过程中项目销售人员提供的一切书面资料，包括楼书、报纸广告等信息。 <fontstyle="FONT-SIZE:24px"color="#FF0000">第六步：签合同，明晰产权 签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。 另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同是解决问题的重要凭证和依据。 在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，如果您对签订合同没有把握，最好提前咨询法律专业人士或直接委托专业的律师来协助办理。 签订购房合同四大注意事项： 一、慎签认购书； 二、防御不平等条约； 三、留神合同附件； 四、买卖合同需鉴证； 签合同要注意的6个关键问题： １．买房需认清“五证”、“二书” ２．楼书问题 ３．定金与订金问题 ４．限售合同与预售合同 ５．商品房销售面积 ６．签订补充协议 下面为详解： １．买房需认清“五证”、“二书” 所谓买房的“五证”、“二书”！ 五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。　 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。 二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 ２．楼书问题 第一，如何阅售楼书。 售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。 第二，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。 阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。 第三，怎么保证售楼书的内容具有法律效率？ 我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。 ３．定金与订金问题 定金与订金 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。 而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。 所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。 ４．限售合同与预售合同 限售合同与预售合同 在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。 限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。 如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。 ５．商品房销售面积 商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。 一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。 通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照[U]建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 ６．签订补充协议 补充协议 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 第五，应该明确装修标准。如果房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 网络